Jean-Thomas Trojani | Pourquoi l’immobilier parisien connaît une évolution singulière depuis 1980?

A 8.520 euros du mètre carré en monnaie courante, les prix atteignent des records. Depuis, ils semblent de stabiliser, « avec une très légère érosion des valeurs au fil du temps, mais une grande résistance à la baisse des volumes de ventes. Les ajustements semblent donc se faire sur les quantités alors que le manque structurel de logements disponibles et un niveau de prix élevé fige les évolutions sur les prix« , constatent les notaires.Une preuve de plus que le secteur de l’immobilier à Paris résiste aux lois du marché.Arrive alors la crise financière systémique de 2008 qui, certes, n’a pas été provoquée par le secteur financier français, mais l’a tout de même affecté durement. Et comme toujours, les effets de correction sur l’immobilier sont plus faibles à Paris, où l’offre limitée fait désormais face à une demande presque illimitée. Si la crise des liquidités qui affecte le système bancaire mondial a fait chuter les prix dans la Capitale, cela n’a été le cas que pour une période très limitée. Soit « une baisse de près de 10% en 9 mois avec seulement 16 500 ventes pendant cette période« , indiquent les notaires. Ces mouvements macro-financiers parfois complexes ont pour conséquence concrète de rendre le crédit bancaire facile et bon marché. Pour l’immobilier en France, c’est la « période de référence haute » d’après les notaires, qui se caractérise par « une longue période de croissance des prix accompagnée de forts volumes de ventes« .S’intégrant dans la mouvance internationale libéralisant les transactions financières, le ministre de l’Économie et des finances de l’époque Pierre Bérégovoy va entre autres lever les règles de l’encadrement du crédit. Entre 1984 et 1990, le marché s’emballe, les prix flambent. « Les tensions atteignent leur maximum en fin de période et les notaires signalent les interventions spéculatives de marchands de biens », se souviennent les notaires. Mais déjà à l’époque « tout laisse à penser que le phénomène a pris une ampleur spécifique en Ile-de-France échappant à la rationalité économique comme à la loi de l’offre et de la demande« . En euros constants, les prix de l’immobilier à Paris ont crû de … 123 % en seulement six ans !A Paris plus qu’ailleurs, le marché immobilier présente des fluctuations de grande ampleur selon les périodes, la plupart du temps à la hausse. Ainsi en 2013, le prix moyen au mètre carré à Paris s’élève à 8.140 euros. Alors qu’en 1979, les prix corrigés de leur variation dans le temps s’établissaient à 2.460 euros du mètre carré, selon une étude des Notaires d’Ile-de-France. Les prix ont donc plus que triplé en 34 ans dans la Capitale.C’est à ce moment que l’intervention des pouvoirs publiques et des banques centrales va redresser le marché immobilier parisien de manière artificielle, alors même que le pouvoir d’achat des ménages est durement affecté. »Il y a un retour à des taux d’intérêt bas et aides fiscales à l’immobilier qui amplifient l’effet de « valeur refuge » de ce secteur », détaillent les notaires. « A partir de 2009, l’activité repart et les prix augmentent à leur rythme le plus élevé jamais connu dans nos statistiques avec 30% de hausse en 2 ans du 1er trimestre 2009 au 4e trimestre 2011 », ajoutent-ils.Arrive alors la crise financière systémique de 2008 qui, certes, n’a pas été provoquée par le secteur financier français, mais l’a tout de même affecté durement. Et comme toujours, les effets de correction sur l’immobilier sont plus faibles à Paris, où l’offre limitée fait désormais face à une demande presque illimitée. Si la crise des liquidités qui affecte le système bancaire mondial a fait chuter les prix dans la Capitale, cela n’a été le cas que pour une période très limitée. Soit « une baisse de près de 10% en 9 mois avec seulement 16 500 ventes pendant cette période« , indiquent les notaires. Redevenu favorable à la fin des années 1990, le contexte économique va relancer les intentions spéculatives. Mature, l’ingénierie financière n’a plus de limite et les dirigeants politiques ont fini d’abattre le Glass-Steagall Act, qui interdisaient les liens entre banques de marchés et de banques de détail. En France, plusieurs fusions s’opèrent formants de grandes banques universelles.L’évolution des prix à Paris depuis la seconde crise pétrolière peut en fait s’analyser en plusieurs phases successives. Après une première partie des années 80 où la faible hausse des prix ne compensera pas une inflation parfois à deux chiffres, des changements structurels profonds vont intervenir lors de la deuxième partie de la décennie.S’en suivront sept années moroses pour l’immobilier en France. « La défiance vis-à-vis de l’immobilier domine toute la période, qui est aussi une période de très grande fragilité économique », confirment les notaires. Paris n’échappera pas à la crise mais là encore, la baisse des prix n’effacera pas complètement la hausse précédente. Au total lors de la période 2000-2007, les prix auront reculé de 34% en monnaie courante. »Entre 1998 à 2007, les prix à Paris atteignent un nouveau record de 6 600 euros du mètre carré (en euros constants) au 3e trimestre 2008 : les prix ont été multipliés par 2,8 en 10 ans« , constatent-ils.

 

 

 

 

Jean-Thomas Trojani

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